Usługi · Nieruchomości komercyjne
Umowy najmu i finansowanie nieruchomości komercyjnych
Wynegocjowałem umowy najmu o łącznej powierzchni ponad 100 000 m² oraz finansowania o wartości ponad 1 mld zł. Znam rynek biur, handlu i magazynów od środka – wiem, które zapisy naprawdę decydują o kosztach i ryzyku.
Z czym przychodzą klienci
Dla najemców i wynajmujących, od pierwszej oferty do zakończenia najmu.
- Dostałem od wynajmującego wzór umowy i nie wiem, co mogę w nim zmienić.
- Szukam biura, lokalu w galerii lub magazynu i chcę dobrze wynegocjować warunki.
- Chcę przedłużyć, zmniejszyć lub zakończyć najem przed terminem.
- Spieram się z drugą stroną o rozliczenia, indeksację czynszu lub prace adaptacyjne.
- Finansuję inwestycję kredytem lub obligacjami i potrzebuję dokumentacji zabezpieczeń.
Zakres pomocy
Oferty i term sheet
Uzgadniam kluczowe warunki, zanim strony usiądą do umowy: czynsz, okres, zachęty, prace aranżacyjne.
Umowy najmu
Biura, handel, usługi, magazyny. Analiza, redlining i negocjacje do podpisania.
Zabezpieczenia najmu
Gwarancje bankowe, kaucje, poręczenia, oświadczenia o poddaniu się egzekucji.
Aneksy i renegocjacje
Przedłużenia, zmiany powierzchni, obniżki czynszu, wcześniejsze rozwiązanie umowy.
Finansowanie
Kredyty i obligacje wraz z zabezpieczeniami: hipoteka, zastaw rejestrowy, cesje.
Spory
Rozliczenia opłat eksploatacyjnych, kary umowne, wydanie lokalu – negocjacje i postępowania sądowe.
Najem lokali komercyjnych – najczęstsze pytania
Na co zwrócić uwagę w umowie najmu lokalu użytkowego?
Najważniejsze są zasady zmiany czynszu i opłat eksploatacyjnych, warunki wcześniejszego rozwiązania umowy, zakres zabezpieczeń oraz stan, w jakim trzeba oddać lokal. Te zapisy najczęściej decydują o kosztach i ryzyku najemcy.
Czy można negocjować umowę najmu w biurowcu lub galerii handlowej?
Tak. Wzór wynajmującego jest punktem wyjścia, a wiele postanowień – od indeksacji po kary umowne i zachęty dla najemcy – podlega negocjacjom.
Jak wcześniej rozwiązać umowę najmu na czas określony?
Umowę na czas określony można wypowiedzieć tylko w przypadkach przewidzianych w samej umowie (art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego). W pozostałych sytuacjach potrzebne jest porozumienie z drugą stroną.
Jakie zabezpieczenie najmu jest typowe – kaucja czy gwarancja bankowa?
W najmie komercyjnym najczęściej stosuje się gwarancję bankową lub kaucję, zwykle w wysokości kilkumiesięcznego czynszu z opłatami. Warto negocjować jej wysokość i warunki zwrotu.
Jak działa indeksacja czynszu w umowie najmu?
Czynsz jest zwykle podwyższany raz w roku o wskaźnik inflacji wskazany w umowie. Ważne, by umowa jasno określała wskaźnik, termin i ewentualny limit podwyżki.
Ile kosztuje analiza lub negocjacje umowy najmu?
Wynagrodzenie ustalam zawsze przed rozpoczęciem usługi, w formie ryczałtu – wiesz z góry, ile zapłacisz.
Czy prowadzi Pan negocjacje po angielsku?
Tak. Prowadzę negocjacje i przygotowuję dokumenty po polsku i po angielsku, także umowy dwujęzyczne.